2018年的四大特点,提前确定了2019年的市场变化

汉网 2019-04-20

2018年还有半个多月就结束了,回顾这一年中国房地产市场的走势,可谓几经波折。“土地流拍增多”、“部分房地产融资被中止”、“房企降价促销”等较为负面的时间也是接二连三地出现,市场上的悲观情绪也在逐渐弥散。但我个人认为,2018年的房地产市场表现已经超预期了,在如此严格的调控政策下,无论是成交还是价格,可以说总体上仍保持平稳运行状态。本文将从政策、销售、投资、企业四个角度回顾2018年房地产市场情况,并预判2019年的市场走势。

1、政策——调控政策以“稳”为主,长效机制加速推进

2018年,在中央坚持“房住不炒”的主基调下,各地方政策基调继续从严,各地方调控以补短板为主,调控城市逐渐由热点一二线城市向三四线城市下沉,东北、中西部地区补调,短期政策的重心逐渐从控房价转向稳房价,同时长效机制推进提速。

调控政策的关键依然在于如何平衡短期稳增长和长期控风险。我认为,短期来看,二者之间的平衡点尚未发生明显变化,行政调控对成交量价的锁定效应能够对冲行业下行的动能,同时长效机制在稳定行业长期健康发展的预期方面逐渐奏效。2019年,调控政策不会大范围放松,各地方或许会因地制宜小范围放宽调控。

2018年的四大特点,提前确定了2019年的市场变化

2、销售——2018年市场先扬后抑,2019年下半年或将好转

2018年,市场表现整体下行,各城市分化加剧。三四线销售热度延续、限价力度严格执行以及低库存格局下供需结构的改善下,销售总体表现超出市场预期;一二线城在严格的调控政策下,投资性需求被赶出市场、部分刚需、改善类需求也在一定程度上受到抑制,市场下行。

展望2019年,一线城市由于供应结构的变化市场不会有太大变化;二线城市受益于政策的适当放松销售端或将反弹;三四线城市将迎来分化,部分城市群辐射范围内有产业支撑、人口导入的内生动力强劲的三四线城市仍将表现良好,另外一部分三四线城市受棚改货币化安置放缓、隐性库存加大、居民杠杆率高企等因素影响,销售将出现回调。

3、投资——2018年逆势增长,2019年大概率回调

回顾2018年,土地购置费成为支撑开发投资的重要因素,新开工面积高增长是另一个超预期因素,主要由于房地产行业融资收紧,房地产企业调整推盘策略。展望2019,我们认为受销售下行影响,房企资金链仍将紧张,拿地力度将进一步衰减(2018年下半年企业拿地力度明显不及上半年),预计土地购置费将下滑9%。新开工增速呈现前高后低的局面,预计全年增长4.8%。施工投资在排除统计口径变化干扰后,预计将反弹5.4%。总体来看,我们预计2019年开发投资增速为1%。

2018年的四大特点,提前确定了2019年的市场变化

4、企业——2018年大型房企销售业绩亮眼,2019年行业分化将进一步加剧

2018年前三季度,龙头房企销售集中度进一步提升,大型房企优势凸显,值得关注的是,房企的拿地集中度要高于销售集中度,结果就是将进一步推进行业进入深度整合阶段。展望2019年,龙头房企融资成本和拿地力度的分化或将进一步加大,“不差钱”的企业将迎来更好的发展机遇,紧接着行业盈利集中度也将得到提升,龙头房企持续累积的资源优势和出众的经营能力将逐渐转化为盈利端业绩规模和质量的领先。

2018年的四大特点,提前确定了2019年的市场变化

竹外桃花三两枝,春江水暖鸭先知。